Parcela

Da krenemo i sa glavnom temom ovog bloga, a to je gradnja obiteljske kuće. Na vlastitom primjeru pokušati ću vam pojasniti svu problematiku ovakvog zahvata u prostoru i dati što više korisnih savjeta i preporuka.

Prvo i osnovno je odabir građevne čestice. Prije nego što krenete u bilo kakvo projektiranje, a naravno i gradnju morate osigurati parcelu na kojoj će se graditi vaša obiteljska kuća. Prilikom odabira parcele morate pripaziti na nekoliko osnovnih uvjeta koje vaša buduća građevna čestica mora zadovoljiti. Prema Zakonu o prostornom uređenju i gradnji građevna čestica mora biti uređena, što znači da mora imati osiguran kolni pristup, parkiralište i odvodnju voda. Kolni pristup znači da do vaše parcele mora voditi ulica koja je izvedena u skladu s prostornim planom, što u pojedinim slučajevima nije stvarno stanje na terenu. Zato prije kupovine građevne čestice obavezno provjerite da li je do parcele osiguran kolni pristup u skladu sa zakonom i prostornim planom. Potreban broj parkirališnih mjesta i odvodnja voda riješiti će se kroz izradu projektne dokumentacije ukoliko za isto postoje osnovni preduvjeti (da li je parcela dovoljno velika da se na nju uz kuću ili u kući riješe parkirališta, da li je u uličnom profilu izvedena kanalizacija ili se može negdje na parceli smjestiti septička jama?).

Nadalje, prije odluke o kupnji građevne čestice svakako treba provjeriti i uvjete građenja iz važećeg prostornog plana na osnovu kojeg se izdaju dozvole za građenje. Kao prvo tu je namjena površina koja govori što se na toj parceli smije graditi, ali i uvjeti građenja koji definiraju kada i na koji način se smije gradi. Pri tome mislim na to da li je na predmetnoj parceli dozvoljena gradnja obiteljskih kuća, da li je parcela dovoljne veličine, širine i dubine, koji su dozvoljeni gabariti buduće građevine (visina, katnost, gbp – građevinska bruto površina) i koje su mogućnosti oblikovanja. Osim ovoga svakako treba proučiti cijeli prostorni plan sa svim pripadajućim kartama kako se ne bi nametnule neke teško premostive prepreke poput instalacijskih koridora, zaštita i slično.

Uz sve ove provjere lokacije koje je najbolje povjeriti vašem arhitektu (bez brige, kod mene kao i kod većine mojih kolega ovo ulazi u ulaganje u posao pa se ne naplaćuje, ali ipak prije provjerite da li je to tako) svakako trebate razmisliti da li građevna čestica zadovoljava uvjete vezane za vaš željeni program poput veličine, orijentacije, vizura, buke, udaljenosti od grada, vrtića, škole, posla i slično. Također pogledajte u bližoj i široj okolici da li postoje neke građevine koje bi vam mogle smetati, te da li su prostornim planom možda predviđeni neki nepovoljni sadržaji.

I na kraju dakako da morate provjeriti stanje u zemljišnim knjigama i katastru. Tražite prodavatelja da vam da izvod iz zemljišnih knjiga i posjedovni list za predmetnu česticu ne starije od šest mjeseci kako bi provjerili da li je prodavatelje zaista i vlasnik čitavog zemljišta, te da li postoje neki tereti na zemljištu poput hipoteke. Ponekad se dogodi da površine u zemljišnim knjigama i posjedovnom listu nisu iste i tu vam savjetujem da ovo izjednačenje (koje je obavezno) odradi prodavatelj, kako zbog dodatnog troška tako i da znate koliku parcelu kupujete.

Danas se mnogo investitora odlučuje na kupnju već izgrađenog zemljišta, te nakon uklanjanja najčešće neke stare trošne kuće grade svoju buduću obiteljsku kuću. Takvo zemljište u startu više košta i tome treba pribrojiti uklanjanje postojeće građevine koje isto nije jeftino, ali ovakva investicija je često opravdana prvo zbog nedostatka slobodnog prostora, ali i zbog toga što će te i uštedjeti na komunalnim priključcima, te vodnom i komunalnom doprinosu koji se umanjuju za volumen postojeće kuće, naravno ukoliko je legalno izgrađena.

Sve ovo zapravo vam i ne mogu pojasniti na vlastitom primjeru jer nisam imao svih ovih silnih predradnji pošto sam građevnu česticu naslijedio. Iako moram reći da nisam prezadovoljan veličinom parcele (cca 38 x 14 metara, 540 m²) svakako moram priznati da sam dobro prošao. Iako zemljište u Slavoniji još uvijek ima dosta nisku cijenu pitanje je kada bi se odlučili na neku ovakvu investiciju da nas parcela nije čekala, da ne kažem dozivala. Također u Belišću postoji realan problem da je jako malo parcela na kojima se još može graditi. Jako smo zadovoljni što je ova građevna čestica zadnja u slijepoj ulici što je odlično za klince, a isto tako položaj nam odgovara i u široj situaciji.

Toliko o odabiru parcele. Za početak je sigurno bila preduga pauza između prvog i ovog posta, ali nadam se da ću u buduće uspjeti zadržati ritam od bar jedne teme tjedno i to ovako krajem tjedna, odnosno vikendom. Slijedeći problem vezan uz gradnju kuće koji ću pokušati obraditi je razrada programa, odnosno sadržaja buduće građevine i smještaj kuće na parceli. To bi trebao biti i slijedeći post ukoliko ne uskoči nešto aktualnije i zanimljivije.

Komentiraj