Projekti

Unatoč najavi iz prošlog posta da ću se pozabaviti smještajem kuće na parceli odlučio sam se prvo osvrnuti na jednu drugu vrlo bitnu temu koja zasigurno zanima svakog investitora koji se prvi put susreće sa gradnjom obiteljske kuće, a to je projektna dokumentacija i cijena projekata.

Zakon o prostornom uređenju i gradnji propisuje da je za gradnju obiteljske kuće do 400 m2 GBP (građevinske bruto površine) obavezno ishoditi rješenje o uvjetima građenja na osnovu idejnog projekta, te nakon toga izraditi glavni projekt u skladu s kojim se obiteljska kuća gradi. Ukoliko se odlučite na gradnju obiteljske kuće veće od 400 m2 GBP tada na osnovu idejnog projekta morate ishoditi lokacijsku dozvolu, zatim s glavnim projektom ići na potvrdu glavnog projekta i na kraju izraditi izvedbeni projekt za građenje. U mom slučaju radi se o obiteljskoj kući GBP cca 250 m2, a kako je to i najčešći slučaj u gradnji obiteljskih kuća detaljnije ću se osvrnuti upravo na projektnu dokumentaciju za ovakve građevine. Izradu projektne dokumentacije morate povjeriti stručnoj osobi – ovlaštenom arhitektu (npr. meni ;) ) koji će za vas u skladu sa zakonom, ali i svim ostalim propisima izraditi projekte na osnovu kojih možete pristupiti izgradnji obiteljske kuće.

Kao prvo tu je idejni projekt koji je skup međusobno usklađenih nacrta i dokumenata kojima se daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja građevine te smještaj građevine na građevnoj čestici na odgovarajućoj posebnoj geodetskoj podlozi. Kako bi se uopće mogao izraditi idejni projekt, osim da posjedujete zemljište i znate što želite graditi, morate prikupiti i/ili izraditi određenu dokumentaciju koja služi kao podloga za izradu idejnog projekta. Prvo morate dokazati da imate pravo graditi na predmetnoj čestici i to pomoću izvatka iz zemljišnih knjiga ili nekog drugog dokumenta (npr. ugovora o kupoprodaji) kojim ste stekli vlasništvo ili pravo građenja na parceli. Također morate imati i presliku iz katastarskog plana i posjedovni list svoje čestice, ali i posjedovne listove susjednih čestica koje prilažete zahtjevu za izdavanje rješenja o uvjetima građenja iz kojih se vidi tko su vlasnici susjednih čestica. Zatim obavezno morate od ovlaštenog geodeta naručiti izradu posebne geodetske podloge, te po potrebi i geomehanički snimak tla. Na kraju ukoliko na vašoj građevnoj čestici postoje već izgrađene legalne građevine trebate prikupiti sve građevinske dozvole i/ili drugu dokumentaciju kojom dokazujete legalnost izgrađenih građevina. Sve ovo je dokumentacija koja služi kao podloga za izradu idejnog projekta i bez nje (izuzev geomehaničkog snimka tla) se projekt ne može napraviti. Ukoliko vam sam ovaj popis zadaje glavobolje razmislite i o tome da pitate svog arhitekta da li pruža i konzalting usluge (usluge prikupljanja dokumentacije i ishođenja dozvola) jer je ovo lakši dio u rješavanju administrativnih poslova.

Faza idejnog projekta je najnepredvidljivija faza i tražite od svog arhitekta da se ovaj dio posla odradi što kvalitetnije kako bi kasnije bilo što manje komplikacija i neugodnih posljedica. Upravo zbog ove nepredvidljivosti ovdje je najteže govoriti o vremenu koje je potrebno za izradu idejnog projekta jer to uvelike ovisi i o vama i o vašem arhitektu, ali i o nizu drugih faktora poput drugih suradnika, tumačenja zakona i propisa od strane službenika koji izdaju dozvole i slično. Npr. u velikom dijelu Hrvatske potrebno je u sklopu idejnog projekta priložiti i sheme svih instalacija i statike (mada isto nije izričito propisano zakonom, ali je takav naputak izdan od pomoćnika ministrice), što zahtjeva dodatno uključivanje suradnika u fazi idejnog projekta, što nadalje naravno dovodi i do produženja vremenskog roka koji je potreban za izradu idejnog projekta. Po mom mišljenju to je totalno promašeno jer se prema zakonu te stvari (osim eventualno mjesta priključenja na komunalnu infrastrukturu) razrađuju i definiraju u fazi glavnog projekta, međutim tu vam nema spasa i ukoliko vas to traže nećete dobiti nikakvu dozvolu ako ne priložite i sve potrebne sheme i objašnjenja. Također je posebna priča i PGP (posebna geodetska podloga) koju izrađuju ovlašteni geodeti. Ta podloga je nametnuta donošenjem važećeg zakona a da istovremeno nisu pojačani kapaciteti katastarskog operata. Kako ovlašteni geodeti PGP izrađuju na osnovu podloga iz katastra i uz njihovu suglasnost dogodila se situacija da se na PGP (prvenstveno zbog čekanja u katastru) čeka najmanje mjesec dana, ali i više ovisno o tome gdje graditi. Nadalje i sami vjerovatno znate u kakvom stanju su zemljišne knjige u određenim dijelovima Hrvatske, ali tu vas spašava da nije nužnu da se prije izrade projekta upišete kao vlasnik zemljišta već da napravite pravni slijed od vlasnika koji je upisan u zemljišnim knjigama do vas pomoću kupoprodajnih ugovora ili nekih drugih dokumenata. A što se tiče geomehaničkog snimka tla tu bi bilo najbolje da se posavjetujete sa vašim arhitektom ili još bolje statičarom koji će vam reći da li je na vašem zemljištu potrebno izvršiti geomehaničko ispitivanje ili ne. Kako je ovo istraživanje dosta skup postupak često se odustaje od njega za gradnju obiteljskih kuća na pouzdano solidnom tlu. Međutim ukoliko gradite na iole zahtjevnijem terenu (npr. padina, naplavno tlo i sl.) svakako je preporučljivo da napravite i ova istraživanja jer vam to u konačnici može riješiti puno problema i briga, te ujedno kasnije uštedjeti i puno novaca.

Nakon što vam vaš arhitekt izradi idejni projekt u skladu sa zakonom, prostornim planom i naravno vašim željama, podnosite zahtjev za izdavanje rješenja o uvjetima građenja. Zahtjevu prilažete tri primjerka uvezanog projekta i dokaz da imate pravo graditi na zemljištu (izvod iz zemljišnih knjiga), te eventualno neke dodatne potvrde (npr. uvjete zaštitara ukoliko gradite u naselju koje je upisano u Registar kulturnih dobara ili građevini koje je upisano u isti taj Registar). U tijeku postupka izdavanja rješenja o uvjetima građenja utvrđuje se da li je idejni projekt izrađen u skladu sa zakonom, prostornim planom i svim propisima, te se pozivaju sva nadležna tijela na uvid u projekt radi pribavljanja posebnih uvjeta. Ovdje opet postoje neka odstupanja ovisno o tome u kojem dijelu Hrvatske želite graditi, tako da je neke posebne uvjete potrebno pribaviti i prije, ali i o tome će vas najbolje posavjetovati vaš arhitekt. U sklopu posebnih uvjeta izračunati će se i cijena komunalnog i vodnog doprinosa koje ste dužni platiti prije izdavanja rješenja o uvjetima građenja. Tijekom procedure na uvid i suglasnost na idejni projekt pozivaju se i susjedi čije čestice neposredno graniče sa vašim zemljištem. Kako se investitori često boje kako će njihovi susjedi reagirati na projekte ovdje moram naglasiti da suglasnost susjeda nije nužna da bi se dozvola izdala. Čak i službeni prigovor ukoliko nije utemeljen na zakonu, prostornom planu ili nekom drugom propisu nije nikakva zapreka jer će kao takav biti odbačen, a rješenje izdano. Sve primjedbe koje tijekom procedure može imati nadležno tijelo za izdavanje dozvola vaš arhitekt mora proučiti, te u skladu sa njima napraviti određene preinake u samom projektu ili dodatno obrazložiti projekt. Kada se utvrdi da je idejni projekt napravljen u skladu sa svim zakonima, propisima i prostornim planovima tada se izdaje rješenje o uvjetima građenja. Po izdavanju rješenja koje je konačno postoji još rok od mjesec dana u kojem je moguće uložiti žalbu na isto, a nakon isteka i tog roka rješenje postaje i pravomoćno.

Po izdavanju rješenja o uvjetima građenja možete krenuti u izradu glavnog projekta koji osim arhitektonskog projekta ovisno o složenosti vaše građevine sadrži i građevinski projekt, elektrotehnički projekt, strojarski projekt… Ovaj projekt po zakonu mora sadržavati i troškovnik projektiranih radova, te je za obiteljske kuće do 400 m2 GBP i zadnji projekt koji morate posjedovati prije početka građenja. U većini slučajeva to će biti i dovoljna projektna dokumentacija na osnovu koje možete izabrati izvođača između više ponuda, a i izgraditi cijelu kuću. Ukoliko planirate graditi složeniju obiteljsku kuću svakako vam preporučam da sa arhitektom ugovorite i izradu izvedbenog projekta koji nije obavezan zakonom, ali će vam takav projekt riješiti sve problematične detalje i dati potpunu dokumentaciju za gradnju kuće (npr. plan oplata i plan savijanja armature koji nisu sastavni dio glavnog projekta). I tu nije kraj. Sa svojim arhitektom također možete dodatno ugovoriti i projekt interijera (upozoravam vas da je ovo ujedno i jedan od najskupljih projekata), hortikulturnog rješenja, bazenske tehnike i još štošta ovisno o vašim željama.

Nakon ovog širokog obrazloženja prelazimo i na dio koji najviše zanima sve investitore, a to su cijene i vremenski rokovi. Prvo ćemo o vremenu, pa vam mogu reći da kod mene izrada idejnog projekta za obiteljsku kuću nakon što prikupite svu potrebnu dokumentaciju i podloge traje cca mjesec dana, međutim taj rok najviše ovisi o vama i o uspješnosti suradnje između vas i vašeg arhitekta. Nakon toga izdavanje rješenja o uvjetima građenja traje od mjesec dana (samo ne znam gdje to ide tako brzo) pa do čitave vječnosti (a ako nemate sreće ni tada), no u prosjeku se izda za otprilike dva mjeseca. I naposljetku je glavni projekt za koji je kod mene po izdavanju rješenja o uvjetima građenja potrebno cca mjesec i pol. Cjelokupni trošak izrade projektne dokumentacije i izdavanja dozvole ne može se točno utvrditi bez detaljne analize vašeg projekta, međutim načelno se može svesti na nekoliko osnovnih stavaka koje su:

1. izvodi iz zemljišnih knjiga, katastra, posjedovni listovi – ja sam platio cca 200 kn;

2. posebna geodetska podloga  – mene je izašlo 3500 kn, međutim cijene se kreću do 2000 € tako da se o ovome najbolje raspitate kod ovlaštenog geodeta;

3. geomehanički snimak tla – ovo mi je najteže komentirati jer ovisi o složenosti građevine, konfiguraciji terena i prema tome broju potrebnih bušotina i njihovoj dubini, no sigurno nećete proći jeftinije od 1000 €, a može ići i do 3000 € pa čak i puno više zbog lokalnih uvjeta;

3. vodni doprinos – izračunava se po m3 prema Pravilniku o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa i Uredbi o visini vodnog doprinosa, u mom slučaju za obiteljsku kuću od cca 250 m2 GBP i volumena od cca 800 m3 iznosio je nešto više od 16000 kn;

4. komunalni doprinos – izračunava se po m3 po istom ovom pravilniku od gore, ali iznos se plaća prema odluci lokalne uprave tako da je vezan uz područje u kojem gradite, u mom slučaju iznos je bio također cca 16000 kn;

5. upravna pristojba za izdavanje rješenja o uvjetima građenja – 800 kn;

6. projektna dokumentacija – moja cijena ovdje vam nije referentna jer se ipak nalazim u povlaštenom položaju u odnosu na većinu investitora tako da ću ovo probati pojasniti malo šire.

Za kraj sam ostavio cijenu projektne dokumentacije jer je to ono što ja uostalom prodajem i putem ove stranice. U Hrvatskoj je jako širok raspon cijena za projekte obiteljske kuće i kreće se od cca 10 €/m2 (to je najjeftinije što sam čuo) pa sve do cca 60 €/m2 za osnovnu projektnu dokumentaciju,  ali i puno više (recimo 150 €/m2 mada gornje granice nema) ukoliko se ugovaraju dodatni projekti poput interijera (sve cijene su izražene s PDV-om). Savjetujem vam da se o cijeni raspitate na više mjesta i tek kad skupite nekoliko ponuda odlučite koga ćete angažirati kao arhitekta. Međutim, nemojte se zaletiti na najnižu cifru i svakako se dobro raspitajte i što ta cijena uključuje, te da li vas razina ponuđene usluge zadovoljava. Npr. nerijetko se dogodi da projektna dokumentacija ugovorena po 10 €/m2 na kraju izađe i duplo više jer su neke stavke namjerno izostavljene, a da ste na kraju za te iste novce mogli dobiti puno bolju uslugu. Također, dobar projektant koji će vas u startu možda više koštati može vam u konačnici savjetovati neka bolja rješenja na kojima ćete uštedjeti puno više od ove početne razlike u cijeni. Pri odabiru arhitekta poslušajte i iskustva drugih koji su gradili prije vas kako bi možda izbjegli loše projektante, ili pak čuli kod koga je najbolje da odete. Ja na gradnju obiteljske kuće gledam kao na posao koji ćete odraditi možda samo jednom u životu i stoga vam ne bih savjetovao da pretjerano štedite i previše žurite na projektnoj dokumentaciji jer to nije posao koji želite da vam se površno odradi. Cijene mojih projektantskih usluga za osnovnu projektantsku dokumentaciju za gradnju obiteljske kuće prilagođene su tržištu na kojem radim i svakako su u donjoj zoni spomenutog raspona cijena. Kako je svaki projekt specifičan ne postoji niti neka fiksna cijena, ali slobodno mi se obratite i zatražite ponudu za vaš projekt. Ponuda se prilagođava svakom investitoru i može uključivati osim osnovnih projekata dodatne usluge poput izvedbenih projekata, projekata interijera, vizualizacije, konzaltinga i drugo.

6 komentara

  1. Ivan upisao/la:
    23. 11, 2008.

    Tekst je odlican, informativan i pomoci ce u demistificiranju teme u kojoj ima puno mutnih igraca. Cekamo slijedece postove!

  2. Goran upisao/la:
    20. 1, 2009.

    Baš mi ovako nešto treba. Da sam sam imao priliku zamisliti stranicu ne bih smislio bolju. Veselim se novom sadržaju, a za prezentirani svaka pohvala. Brao!
    Pitanje: Računa li se bruto površina objekta ili korisna površina kada se izračunava cijena projekta?

  3. basrak upisao/la:
    09. 3, 2009.

    GBP – građevinska bruto površina

  4. Tihana upisao/la:
    03. 6, 2009.

    Konačno temeljito objašnjenje ove beskonačno zamršene procedure :)
    Hvala!

  5. Mladen upisao/la:
    27. 10, 2009.

    Sve pohvale autoru. Podaci su vrlo koncizno navedeni i dosta se slažu s onim što sam do sada saznao + nove info…
    Samo tako dalje!

  6. Gordan upisao/la:
    27. 4, 2010.

    Dobar tekst.
    Vezano za cijene projektiranja, treba naglasiti da ukupna cijena projektiranja iznosi 2-5% vrijednosti investicije, i na kraju ispadne da ste projektanta platili manje nego žbukanje i gletanje prostorija! Zbog uštede kod projektiranja (od par posto ukupne vrijednosti investicije) lošim rješenjima se vrlo lako možete dovesti do povećenja cijene gradnje za 10-20% ili smanjenja vrijednosti nekretnine za 30% (loš raspored/ oblikovanje / izvedba)

Komentiraj